如果理性，现在就不要追之江了

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末

要么不火，要么过火。

中国楼市野蛮生长20多年，仿佛永远走不出这个循环怪圈。

尤其在互联网发达的今天，一个消息，就足以燃起市场的熊熊大火。五年、十年后的预期，马上就转化为明天跳涨的挂牌价，一个月后暴增的成交量。

最新的例子就是之江。蚂蚁集团一拿地，马上就有人喊出：之江要成为下一个未来科技城。

之江的房东集体膨胀：滨之江一个月卖出十几套二手房，成交价上涨了1万，云溪新语最高成交价已跃上6万1。连LOFT项目的售楼处都人满为患。

这个时候，我们要不要多点理性看待之江呢？

似乎完全没必要。

说个笑话：这几年理性看待杭州楼市的人，都早已被打翻在地，再踏上一只脚。暂时也看不到翻身的希望。

在魔幻的杭州，你只要相信“相信的力量”就行了。

按照多数人的理性，杭州有几个热炒的板块经得起“经典经济学”的推敲？

比如说大江东吧，占地足有427平方公里，地广人稀。远是真的远，核心区到武林门有30多公里。这两年GDP增速可谓一言难尽，最多的就是蓝领工人、汽车厂房和城中村。

但短短三四年，楼市一热再热，“万人摇”扎推，二手房最高蹦到2万5+。

再比如号称“宇宙中心”之一的奥体，限价不断上调，中签率反倒愈走愈低，二手房价更不断朝6万+、7万+迈进。

亚运会也就开半个月，影响力嘛呵呵，后期场馆也很难转化成什么大产业。比赛场馆边特别宜居？放眼全球，好像也没有这样的规律。

这些板块为什么热度刹不住车？

还不是因为这几年各种超高层地标、地铁线和购物中心，全都往这里塞，政府“给糖吃”的意图很明显。在中国，跟着政府意志走就行了。

蚂蚁落子之江，同样可理解为政府意志的体现。

作为“全球第一独角兽”、“史上最大IPO缔造者”，蚂蚁这家千亿级高新企业，是当下“阿里系”毋庸置疑的最强王者。

莫说一个板块，即便是一座城市，它的到来，都有极强的带动和集聚效应。

落户之江，还刚好卡在蚂蚁AH两市IPO的时间点，显然是各方“无数次”沟通的结果，是双向选择，绝非兴之所至，随便拿了一块地。

再结合三江汇这个高起点规划，“政府接下来重点开发之江”的信号，是不是更明显了？

现在去计算蚂蚁员工的购买力，没有任何意义。

如同当年的淘宝城，蚂蚁进驻之江只是板块启动的第一推动力。只要“糖”一直给，今后为什么不能吸引到自己的“OPPO”、“字节跳动”，形成产业集群？

因为之江和未科有一点很像，就是空地多。如果蚂蚁去城东新城，倒没啥想像空间。

说之江只有蚂蚁员工会高价接盘，就像说奥体亚运村只有要看亚运会的人高价接盘一样，很可笑。

要说产业人口的购买力，目前城北的智慧网谷都比之江靠谱。

几年之间，这里已集聚了顺丰、360、新浪和58同城等一批重大项目。虽然单个市值没有蚂蚁高，但哪一个不是响当当的头部企业，加起来员工总数总不会输吧？

早在今年1月，顺丰创新中心就已启动招商，但板块房价至今没掀起什么浪花。

原因很简单，大家感受不到“集全×之力打造”的强烈信号。

阿里是杭州亲生的，蚂蚁集团又是阿里系最有出息的“长子”，把总部落在之江，那种仪式感和象征意义，怎么是几个大鳄的杭州分公司能比的？

表面的不理性下，有更深的理性。不要用表面的理性，去误读背后的逻辑。

所以，我说“没必要理性”，并不是让大家真正抛弃理性。而是想说，大多数人从书本上学到的知识太刻板，掌握的信息又太不全面，不足以捕捉到中国楼市真正的理性。

当我们的理性不够用时，就只能仰赖直觉和经验，相信“相信的力量”就好了。

再说，比较未来科技城和之江，怎么可能只有产业一个维度？

有人开玩笑说：未来科技城以前是什么？是住之江大别墅的富人，秋天去掏羊锅感受郊野风情的地方。如果没有淘宝城入驻，它什么也不是。

而之江呢，背依西湖群山，面朝钱塘江。大气开阖，风物宜人。到传统市中心也更近。

它是杭州最早的别墅区之一，诞生过九溪玫瑰园、九树、云栖玫瑰园、西湖高尔夫别墅等顶豪。如同杭州楼市的一个“老贵族”。

即便没有蚂蚁入驻的利好，早在2018年，云荷廷的二手房价，就已突破5万。

这里有山、有江、有景、有学区，有三甲医院，有文化（音乐学院、美术学院），就在上个月底，首个大型商业综合体银泰也开业了。

预计今年底，地铁6号线也将完工，加上又是西湖区，“还要啥自行车”。

若抛开产业不谈，愿意把之江作为一个自住选项的杭州人，还是不少的。但未来科技城呢，如果不是在附近上班，现在去买的多数还是投资客。

还有很重要的一点，蚂蚁落子之江后，会连缀出一个“未科—之江—滨江”的新月形新经济产业带。

身边不少阿里系员工，因为工作地点调换问题，经常要在滨江和未科之间来回跑。

之江发展起来后，码农们住到这里，将是通勤距离的“最大公约数”。地铁6号线和未来的12号线，正好将这个新月形串连起来。

当然，我并不是让你们现在去“无脑接盘”之江的高价二手房。

而只是想说，之江未来的上限可以很高，高到超乎你的想像。你大可大胆地去摇它的新房，至于二手房，还要一房一议，太离谱了不买也罢。

今年未科、奥体的二手已连续上涨了几个月，之江才刚启动，涨幅还未到不可控的程度。

我们要敬畏风险，但也不要迷信理性。

过去十几年，最理性看待中国楼市的那些经济学家，现在脸都被打烂了吧？

我有位70后的朋友，收入很高，多年来却一直坚持不买房。口头禅是“杭州的租售比不达到合理水平，我就一直租房住”。

直到小孩要读书了，才忍不住在2016年，入手了一套滨江区二手房。

虽然他错过了近十年来的房价最低点，但看着从3万多涨到5万多的二手房价，“真香啊”，尽管租售比仍然“没法看”。

而且，有些理性的声音是发自内心，有些劝你理性的声音，其实只是站队问题。

在各大购房群和论坛上，我发现，这几天热衷唱之江反调的，不乏一些之前重仓未科的“人生赢家”。

他们的潜意识里，所有新经济的产业利好只准未科独占，未科的房价要一直涨一直涨。决不允许其它板块来分流，抢走未科哪怕1%的风头。

未科从草鸡变金凤凰，虽也不过三五年时间，但他们希望利益格局就此板结、固化。

他们会一直摆出理性姿态，向之江泼冷水。

本质上，关于蚂蚁拿地的正反舆论交锋，更像是未科房东与之江房东的一次利益博弈。

还是记住那句话，世上真正希望你永远过得好的人，只有父母。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
溪雅香舍	10446	板块：临安昌化房源：133套户型：75-125㎡登记方式：验资20万登记日期：10.24-10.26
越秀·悦映城	18870	板块：临安锦南新城房源：216套户型：89-115㎡登记方式：验资50万登记日期：10.24-10.26
绿城春风金沙	37500	板块：金沙湖房源：356套户型：106-127㎡登记方式：首套冻资80万，其他100万登记日期：10.23-10.25